EP58. 從企業、品牌定位來決定展店的立地點，商圈評估與考量是展店成功的主要關鍵

Richard 陳中賢具有超過 30 年的連鎖產業經驗，帶過 42 個連鎖體系，其閉店率低於 1%。他在這次分享中揭示了這個成績背後的秘訣——一套科學的商圈調查方法，而非依賴直覺或經驗。他強調，展店成敗的關鍵在於選點，而選點的成功取決於是否做好商圈調查。

商圈調查的第一步是確定企業的品牌定位。定位決定了目標市場，進而決定了應該進入哪種類型的商圈。講者指出商圈分為七種類型：辦公型、商業型、住宅型、住辦型、住商型、商辦型和總合型。不同的商圈類型適合不同的行業——住宅型商圈適合與民生消費相關的店家；辦公型商圈適合餐飲、辦公用品等滿足快速需求的業種；商業型商圈則是購物人潮集中的環境，適合提供新奇商品的零售店。

商圈調查的核心是人口分析。講者區分了在地人口和流動人口兩個概念。在地人口指每天生活在該商圈的居民，流動人口則是經過該商圈的過客。有趣的是，在辦公型商圈雖然沒有住宅，但上班族就構成了在地人口，而路過的行人則是流動人口。通過統計在地人口和流動人口的數量，結合平均客單價，使用公式「平均客單價 × (在地人口 + 流動人口) × 消費比例」可以計算出商圈的總消費率。這個數字能夠推算出進駐該商圈的店鋪大概能做多少生意，進而決定是否值得進駐。

講者強調了集市效應的重要性。歷史上，台北的五分埔、台中的天津街等地因為集中了同類商家，形成了強大的消費聚集效應。但這種傳統集市現象正在衰落，原因是電子商務的崛起和零售業態的重新洗牌。街邊店面臨生存危機，講者指出現在的街邊店必須轉向兩個方向：一是 OMO（線上線下整合），二是複合業態（多品類融合）。他以寶雅為例——這個複合型美妝零售品牌生意紅火，而傳統單一業態的名家美卻因為沒有轉型而最終結束營業。

商圈選擇還需要考慮商家屬性和價格定位。講者通過台北市的例子說明了商圈的動態變化。西門町曾經是購物天堂，但現在的主要客群已轉變為觀光客，本地消費者轉向東區和信義特區。但信義特區也面臨衰退的威脅，相反地，縮果商圈因為集合了縮果尾峰和縮果復興館等多個商業點，反而展現了強大的人流聚集力和消費力。這說明商圈是動態變化的，需要持續監測。

當商圈調查完成後，進駐者需要進一步評估房租成本、所需人力配置，以及相應的損益平衡點。這將決定他們應該主推什麼產品、進行什麼促銷活動。講者分享了一個具體的時間表：新店可以忍受前 3 個月的虧損，但從第 4 個月必須開始獲利，6 個月內達到損益平衡，第 7 個月開始獲利。這個精準的時間表正是基於科學的商圈調查推算出來的。

講者最後的建議是，不論從事什麼行業，都必須重視商圈調查。許多過去知名的連鎖體系近年出現問題，是因為沒有注意到商圈板塊在移動、消費人口在改變，以及消費力被電商分流的現實。開店仍有價值，但前提和出發點已與過去不同，需要更加重視線上線下的整合、業態的創新，以及對市場動態的敏銳觀察。